[概要] 房地产业已沦为我国最重要的支柱产业，房地产业的发展与国民经济密切涉及。本文从理论上探究了房地产市场的垄断性、外部性、公共品特性和信息不对称性，并从我国房地产业发展历程和房地产市场特殊性的视角展开分析研究，进而充分证明了对我国房地产市场展开监管的必要性。

　　[关键词] 房地产；市场；监管 　 　　 　　一、房地产市场失灵要求了政府监管的适当 　　 　　监管经济学的研究充份指出，市场失灵是市场经济中政府监管的最重要原因，导致市场失灵的原因主要有垄断性、外部效应、公共品和信息不平面，房地产市场某种程度不存在市场失灵。　　 　　(一)房地产市场不存在垄断性 　　房地产的垄断性是由房地产特性要求的，房地产的主要特性是方位的不能移动性，一幢房屋一旦确认方位，其它建筑就不能替代，而且因不存在楼层、朝向有所不同等因素，要求了一幢住宅中的每套住宅都具备独立性，因此物业在租赁和出售时，具有地域性和垄断性，从而构成垄断价格。由于房地产投放大，回收期宽，因而能转入房地产市场的不能是少数企业再行再加土地供应的有限性和房地产开发经营的规模拒绝等，很更容易构成部分的或地域性的独占，土地一级市场由政府独占，经济限于住房和廉租住房由政府获取。

为了平稳住房价格，维护消费者利益，房地产市场必需要政府展开监管。　　 　　(二)房地产市场不存在外部效应 　　房地产外部性概念既还包括房地产经济活动主体对其他经济主体的影响，又还包括其他一些经济主体对房地产经济主体的影响，外部效应在外部性经济主体的决策函数中的反映是有所不同的：产生外部效应的一方只考虑到自己的利润最大化问题，归属于个人理性而非社会理性。　　房地产的外部性按照有所不同的标准可以对其展开有所不同的分类，按其影响产生的范围可分成宏观外部性与微观外部性。

宏观外部性是指房地产的一种经济主体的不道德施于其它主体的外部效益，如因房地产投资研发活动使整个区域投资环境提高，这为工商业经济活动带给了成本的节约并拓展了行业盈利的空间。这种房地产业产生于其他产业上的有益影响就是一种宏观的外部经济现象。

城市工商业的兴旺，不仅强化了整个城市经济活力，而且也使得涉及地区的区位地价水平提升，这是其他行业产生于房地产业的外部经济效应。房地产的微观外部性指房地产业内部各经济主体之间或者有所不同的房地产经济活动之间不存在的外部效应。例如，工商业房地产的研发活动对住宅房产研发、流通和消费皆不存在着外部影响。

　　按外部影响的性质和起到方向分成房地产外部经济与外部不经济。凡是因为房地产经济活动而获益的外部影响称作房地产外部经济。因房地产开发而使得城市景观大大提高就归属于房地产外部经济。

凡是因为房地产经济活动而损毁的外部影响称作房地产外部不经济。城市土地的过度研发建设造成的住宅挤迫、公共绿地的增加、环境污染等则有可能降低土地价值，影响还包括房地产业在内的诸多产业的发展，这归属于房地产外部不经济。　　 　　(三)政府获取房地产市场的公共品(ｐｕｂｌｉｃ ｇｏｏｄｓ) 　　人们所消费的物品可分成私人物品(ｐｒｉｖａｔｅ ｇｏｏｄｓ)和公共物品。

房地产经济中不存在许多公共物品或“定公共物品”。如城市基础设施、防洪工程、抗震工程、公共设施等。这些项目由于投资额大、投资回收期宽，同时很难回避不付费者的用于，由市场来获取往往造成供给严重不足，不能由政府来获取。

但政府获取并非一定由政府必要生产，政府可以委托或总承包给独立国家的企业来生产，政府只负责管理筹集资金与管理。　　 　　（四）房地产交易不存在信息不平面 　　信息不平面是指信息在交易双方产于不均衡性。就消费者和经营者、合约双方而言，经营者享有关于商品的信息优势，从而使消费者更容易上当受骗，被称作信息的不完全性。消费者对所消费产品各个方面信息的理解一般来说是受限的，他们往往不告诉商品价格和商品质量的差异如何。

市场的信息不完全性主要展现出为：１．有关商品质量的信息是不几乎的，消费者只掌控受限的质量信息。２．有关商品价格的信息是不几乎的，消费者只掌控受限的价格信息。

信息不平面有可能再次发生的另一种情况是，一部分消费者掌控几乎的信息，另一部分消费者只掌控受限的质量信息。竞争双方为了在竞争中取得胜利，通过遏止信息来源等方法来巩固他人对对方信息的理解，从而击败竞争对手。　　房地产产品既具备用于性，又具备投资的特性。

商铺和写字楼的购买者主要是以投资居多，出售住房的消费者中有一部分是投资者，而投资者对信息是十分脆弱的，比如：当政府宣告某个方位要建地铁，或某个地方要辟一个大型商场时，那么，只要信息一公布，周边的住房就不会涨价，这解释房地产产品已具备信息五品的特性。房地产市场的信息不平面展现出为：由于房地产开发投资相当大，回收期宽，能转入房地产市场的厂商比较较较少，研发出来的产品质量情况，价格情况，销售情况，对消费者来说，都不存在偏差。

房地产商品的异质性，价格的变化性和交易的专业性与复杂性，都会造成买卖双方信息不平面。信息不平面将减少交易成本，减少市场效率，也有可能造成道德风险和逆向自由选择。

　　要确保房地产市场信息的有效性，有两种解决方案，一种为市场解决方案，即市场的参与者通过自身的希望搜索信息，并利用自身的科学知识技能展开信息的检验、分析等工作。由于市场的参与者本身是理性的，它做出这种自己搜索信息的成本决策，必需基于其自身的成本收益的较为，只有实在代价的信息成本大于为此而获得的收益时，他才不会去代价这种希望。

但这种方法由于受到以下几方面的容许，使得这种几乎市场化的解决方案无法实施。　　一是信息的搜索本身是有成本的。

由于不存在交易对象的不确定性，要想要精确地掌控所有潜在交易对象的必须，如其交易方向、数量和价格等，是很难做的。二是市场参与者本身不存在特质的差异，有的不具备起码的信息分辨能力，有的则无法已完成信息的搜索与分析。三是由于市场的不完全性和信息的不对称性，使得道德风险和机会主义普遍存在，以致导致由于信息欺诈而使部分市场参与者受到损失时，这部分人的利益无法获得市场的补偿。

　　可见，正是房地产市场的特殊性，使得房地产市场的信息成本或者说是几乎市场化解决方案的交易费用是如此之低，导致普通消费者无法分担一笔房屋买卖所代价的信息的边际成本，这样，就减少了投资风险，使逆向自由选择和道德风险问题无法获得解决问题，从而减少了市场的运作效率，变形了社会资源配置。所以，为解决房地产市场信息不完全性和非对称性信息而引发的市场问题，就必须一个俗世房地产市场参与者的角色来插手房地产市场，监督房地产市场的运营，为所有投资者建构机会均等、各类信息现实的市场环境，为房地产市场的公开发表、公平、公正获取确保，以增加纯粹市场化解决方案引发的交易酬劳过低问题。这样，就产生了对房地产市场监管的市场需求。

　　 　　二、我国房地产业的特殊性要求了监管的必要性 　　 　　（一）我国房地产业的发展类似历程 　　房地产业在我国是一个古老而新兴的产业，在长达２０００多年的封建制度时期和半封建半殖民地时期，虽然朝代更迭，但土地和房屋的出租、交易活动仍然没中断，明清时代，就经常出现了职业房地产经纪人。

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